最高法民一庭：买受人接收未竣工验收合格房屋情形下的开发商逾期交房责任案件的裁判思路

涉及买受人接收未竣工验收合格房屋情形下的开发商逾期交房责任案件的裁判思路如下∶
首先，应当认定开发商交付未验收合格房屋的行为不能构成有效交付，开发商仍应承担逾期违约责任。
其次，在开发商不构成有效交付情形下，须对买受人是否明知房屋未验收合格之事实予以查明。若买受人明知且同意接收房屋的，视为买受人放弃对开发商逾期交房责任的承担，故其再以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，法院应不予支持;反之，若买受人并非明知，则开发商仍应承担逾期违约责任。
最后，对买受人是否明知之举证责任，应由开发商承担。
来源：最高法民一庭编《民事审判指导与参考》(2019)年卷第672页

地方司法文件

江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（2017）

33、商品房交付标准如何确定？

如果地方政府对于商品房交付有相关规定的，应当按照地方政府的规定执行。如果地方政府对此没有规定，当事人选择了经竣工验收合格，该交付标准只需设计、建设、监理、施工四方验收合格即可，无需经过验收备案。

34、商品房不符合交付标准的如何处理？

出卖人交付的商品房不符合合同约定或法定的交付条件，或出卖人不出示竣工验收备案等法定交付证明文件的，买受人拒收，并请求出卖人承担迟延交房责任的，应予支持。

买受人明知出卖人交付的商品房不符合合同约定或法定的交付条件，仍然接受房屋，买受人要求出卖人承担迟延交付责任的，不予支持。但因交付的商品房不符合合同约定或法定的交付条件，给买受人造成其他损失的，应予赔偿.

江西省高级人民法院关于印发开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引的通知

三、商品房交付与接收

开发商交付的房屋未完成建设工程竣工验收备案登记的，购房人有权拒绝接收。开发商以购房人已接收房屋为由主张不承担逾期交房违约责任的，不予支持，但购房人明知或应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实且同意接收房屋的除外。对购房人是否明知或应当知道上述事实的举证责任，由开发商承担。

开发商在交付房屋时未依照合同约定向购房人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件的，购房人有权拒绝接收。购房人接收房屋后又以开发商未能依约提供上述文件为由，要求开发商承担逾期交房违约责任的，不予支持。

开发商通知购房人接收房屋，购房人有证据证明房屋有明显质量问题，影响到正常使用的，可以拒绝接收并要求开发商维修。因房屋质量问题导致迟延交付的，开发商应承担逾期交房的违约责任。

北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要

十二、商品房不符合交付条件的处理

买受人要求交付商品房，经审查房屋已经完工但未办理竣工验收手续，不符合法定强制性交付条件的，可以判决出卖人在合理期限内组织工程竣工验收，并将验收合格的房屋交付给买受人，但买卖合同存在永久性履行不能情形的除外。

买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持，但买受人有权要求出卖人依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件，并主张因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失。

广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知（已废止）

三十二、买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房,又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的,不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件,并赔偿因此造成的实际损失。

相关案例

(2021)粤18民终4247号

案涉《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人在自愿平等的基础上签订，内容没有违反法律法规强制性规定，是合法有效的合同，对双方均有约束力，双方应恪守合同，全面履行合同义务。合同第八条约定，润华公司应于2017年3月18日前将竣工验收备案的商品房交付给买受人。根据查明的事实，买受人于2019年3月1日办理收楼手续，润华公司于2020年11月18日向建设部门提交案涉房屋所属于工程竣工验收备案文件。可见，润华公司没有在合同约定的时间向买受人交付房屋，其行为构成违约。买受人在房屋竣工验收备案前接收房屋，是对自己民事权利的处分，但不影响买受人向润华公司主张其收楼前润华公司逾期交房的违约责任。

涉案合同约定，润华公司逾期交付房屋，从交付期限的第二天起至实际交付之日，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。本案中，双方约定交付日期为2017年3月18日，实际交付时间为2019年3月1日。为此本案逾期交房天数应从双方约定的房屋交付之次日（即2017年7月19日）起计算至实际交楼之日的前一日（即2019年2月28日），由于违约金天数按日累计（即每逾期一日，则构成一日违约，产生一日的违约金），故按日计付的违约金的诉讼时效应分别按其各自的天数单独计算。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”根据上述司法解释的规定，本案适用三年诉讼时效期间。严启龙、黄婵慧未提交证据证明润华公司逾期交房之次日起至其起诉之日止存在诉讼时效中止、中断之情形，故本案逾期交房违约金诉讼时效期间保护范围应为当事人向人民法院法院起诉之日（即2021年4月29日）向前推算三年（即2018年4月29日）。一审判决认定2017年3月19日至2018年4月28日期间产生的逾期交房违约金已超过三年的诉讼时效不予保护，2018年4月29日至2019年2月28日期间产生的逾期交房违约金未过诉讼时效，润华公司应按约定支付违约金，理由充分，本院予以认可。润华公司的上诉理由依据不足，本院不予支持。

本文转自微信公号“民事法律参考”